Jaarlijkse huurverhoging

Elk jaar op 1 juli worden de huurprijzen in Nederland aangepast volgens richtlijnen van de overheid. Jaarlijks ontvangt u voor 1 mei van ons een brief met de nieuwe huurprijs en een uitleg van de huuraanpassing.

Vraag en antwoord

Hoe kan ik bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging?

Bent u het als huurder niet eens met de huurverhoging, dan kunt u schriftelijk bezwaar maken bij ons. Op de website van de huurcommissie kunt u vinden op welke gronden u bezwaar kunt maken.

U kunt ook kijken op www.checkhuurverhoging.nl.

Heeft u een geldig bezwaar? Stuur dan het Bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging ingevuld op naar bezwaar@wierdenenborgen.nl.

U kunt uw bezwaar ook per post versturen naar:

Woningstichting Wierden en Borgen
Postbus 103
9780 AC BEDUM

 

De huurprijs van het huis van de buren is lager dan die van mijn woning. Hoe kan dat?

Het kan in de eerste plaats komen doordat er kwaliteitsverschillen zijn tussen uw woning en de woning van uw buren. Bijvoorbeeld een grotere tuin, verschil in tussen- of hoekwoning of een andere kwaliteit van isolatie.

Ook bij precies dezelfde woningen zijn de huurprijzen vaak verschillend. Huurders die al langer in een woning wonen betalen een lagere huurprijs dan huurders die korter in een woning wonen. Komt een woning beschikbaar, dan wordt de huurprijs aangepast naar de op dat moment geldende streefhuur. Dat is vaak een flinke verhoging ten opzichte van de jaarlijkse huurverhoging.

De verschillen in huurprijzen zijn ontstaan door veranderend huurbeleid. Wij zijn ons ervan bewust dat deze verschillen er niet horen te zijn en gaan dit in de komende jaren stap voor stap rechtzetten. Dit kan niet in één keer.

Wanneer ontvang ik bericht over de jaarlijkse huurverhoging?

Ieder jaar sturen wij u voor 1 mei een voorstel voor de huuraanpassing.

Wanneer voeren jullie de jaarlijkse huurverhoging door?

Elk jaar op 1 juli worden de huurprijzen in Nederland aangepast volgens richtlijnen van de overheid.

Mijn inkomen is gedaald. Kan ik huurverlaging aanvragen?

De prijs van uw woning staat los van uw inkomen. Om huurwoningen voor iedereen zo betaalbaar mogelijk te maken, kunnen huishoudens met lagere inkomens gebruik maken van huurtoeslag. Daarmee wordt een gedeelte van de huur vergoed door de Rijksoverheid. Wierden en Borgen kan dus niet zomaar de huurprijs van uw woning aanpassen wanneer uw inkomen is gedaald. Op de website van de Belastingdienst kunt u berekenen of u door uw inkomensdaling in aanmerking komt voor een hogere huurtoeslag.

Wilt u huurverlaging aanvragen? Dat kan alleen schriftelijk. De volgende stukken moeten dan met de aanvraag ingeleverd worden:

  • Jaaropgave van uw oude inkomen en ten minste 2 loonstroken of specificaties van uw huidige inkomen inclusief die van uw partner (indien van toepassing) en inwonende kinderen (als ze inkomsten hebben);
  • Berekening huurtoeslag;
  • Samenstelling huishouden;
  • Jaaroverzicht van al uw bankrekeningen, inclusief vermogen;
  • Toelichting waarom er huurverlaging wordt aangevraagd;
  • Gegevens eigen onderneming indien hier sprake van is.

Mag Wierden en Borgen de huur verhogen?

Ja, wij mogen de huur verhogen. Wettelijk is het zo geregeld dat woningcorporaties 1 keer per jaar een reguliere huuraanpassing mogen doorvoeren. Het is gebruikelijk dat de huur jaarlijks per 1 juli wordt aangepast. De huurverhoging is onder andere nodig om algemene prijsstijgingen (inflatie) op te kunnen vangen. Deze prijsstijgingen zien wij bijvoorbeeld terug in de prijs van bouwmaterialen en kosten voor ons personeel.

Ik woon in een sloopwoning, maar heb toch een huurverhoging gehad. Mag dit?

Wierden en Borgen heeft samen met de huurdersorganisaties afspraken gemaakt over de rechten en plichten bij woningverbeteringen en sloop/nieuwbouw. Deze afspraken zijn opgenomen in ons Sociaal Plan. In dit Sociaal Plan is afgesproken dat Wierden en Borgen geen huurverhogingen meer mag vragen aan huurders waarvoor dit Sociaal Plan in werking is getreden. Ook de huur van een eventuele wisselwoning wordt niet verhoogd. Dit gebeurt weer na oplevering van de woning.

Woont u in een woning die in de toekomst gesloopt zal worden, maar is voor u het Sociaal Plan nog niet in werking getreden? Dan mag Wierden en Borgen de huur verhogen. Er zit altijd minimaal 12 maanden tussen het in werking treden van het Sociaal Plan en de daadwerkelijke sloopdatum.

Welke vertrekken vallen onder de woonoppervlakte?

We berekenen de oppervlakte door alle vertrekken met een oppervlakte in de zogenaamde WWS-waardering op te tellen. Naast de vertrekken als woon- en slaapkamer vallen bijvoorbeeld ook de oppervlakte van de keuken, badkamer en eventuele bergruimten hieronder.

Als keuken en woonkamer één zijn dan wordt dit wel gezien als twee aparte vertrekken.

Kan ik een overzicht krijgen van de manier waarop de punten zijn berekend?

Een uitsplitsing van de WWS-puntenwaardering vindt u op de achterzijde van de huuraanzegging.

Hoe kan ik zien of mijn WWS-punten kloppen?

Wierden en Borgen doet haar uiterste best de puntenwaardering van alle woningen zo kloppend mogelijk te houden. Als bewoner kunt u dit controleren. Op de achterzijde van de huuraanzegging staat een uitsplitsing van de WWS-puntenwaardering van uw woning. Op de website van de Rijksoverheid vindt u nadere informatie hoe u dit zelf kunt controleren. Voor bijna alle woningen van Wierden en Borgen geldt dat u hiervoor de huurprijscheck zelfstandige woonruimte kunt gebruiken.

Twijfelt u aan de puntenwaardering van uw woning? Neem dan contact met ons op via (050) 402 37 50. Een opzichter zal een afspraak met u maken om het punt waaraan u twijfelt te controleren.

Wat is de reden dat de maximale huurverhoging wordt gevraagd voor een garage?

Garages maken geen deel uit van de normale woningvoorraad van Wierden en Borgen en de verhuur hiervan wordt niet gezien als sociale huuractiviteit (DAEB). Garages vallen onder het zogenaamde Niet-DAEB bezit van Wierden en Borgen. Dit is een commerciële bedrijfsactiviteit waarvoor Wierden en Borgen de maximale huurverhoging hanteert.

Voor welke woningen wordt geen huuraanpassing gevraagd?

Een deel van onze woningen staat op de zogenaamde nullijst. Er zijn verschillende redenen waarom woningen op deze lijst staan. Zo staan er woningen op die op korte termijn worden gesloopt of waar een ingrijpende renovatie plaatsvindt. We proberen deze lijst zo kort mogelijk te houden. De nullijst wordt afgestemd met de huurdersorganisaties. Staat uw woning op deze lijst, dan ziet u op uw huuraanzegging 0% huurverhoging.

Mijn huur wordt niet verhoogd omdat mijn huur meer is dan de streefhuur. Heb ik dan altijd teveel betaald?

Wij begrijpen dat het lijkt alsof u teveel heeft betaald, maar dat is niet het geval. Wierden en Borgen vraagt namelijk nooit hogere huren dan zijn toegestaan. Wel is het zo dat we door ons nieuwe huurbeleid een lagere streefhuur hebben vastgesteld voor uw woning. Daarom vragen we u in ieder geval dit jaar geen huurverhoging. Zo komt uw huur dichter in de buurt van de streefhuur. 

Ik krijg 1 of 2% huurverhoging bovenop de inflatie van 2,6%. Waarom zoveel?

Met ons nieuwe huurbeleid hebben we de streefhuur van al onze woningen opnieuw bepaald. Deze streefhuur is een eerlijke huur die past bij de kwaliteit van uw woning. In het beste geval betalen alle huurders 100% van deze streefhuur. Dit is nu niet het geval. Het grootste deel van de huurders betaalt nu tussen de 95% en 105% van die streefhuur. Daar zijn we tevreden mee, maar er zijn ook huurders die minder dan die 95% betalen. Daarvoor geldt een extra huurverhoging van 1% als ze boven de 90% van de streefhuur betalen. Huurders die minder dan 90% van de streefhuur betalen krijgen 2% extra huurverhoging. Zo komen deze huurders steeds dichter bij de voor ons acceptabele 95% van de streefhuur.

Hoelang gaat mijn extra huurverhoging door? Krijg ik deze volgend jaar ook?

Omdat uw huidige huur lager ligt dan 95% van de nieuwe streefhuur betaalt u een extra huurverhoging van 1 of 2%. Hierdoor komt u ieder jaar een stapje dichter bij de streefhuur. Voor sommige huurders die nu relatief weinig huur betalen betekent dit dat ook de opvolgende jaren de huurverhoging 1 of 2% boven inflatie ligt.

Hoe dit in uw persoonlijke situatie uitpakt is afhankelijk van de verhouding tussen uw huidige huur en de streefhuur. Stel dat u nu €500,- huur per maand betaalt en de steefhuur van uw woning €580,- bedraagt. Dan betaalt u nu ongeveer 86% van de streefhuur (=500/580). Dit betkent dat u de eerste twee jaar een huurverhoging heeft van inflatie +2%. Na twee jaar bedraagt uw huur iets meer dan 90% van de streefhuur. De volgende jaren zal uw huurverhoging inflatie +1% bedragen totdat u 95% van de streefhuur betaalt. Daarna krijgt u een inflatievolgende huurverhoging.

Stel dat uw huur nu niet €500,- maar €546,- bedraagt. Dat is ca. 94% van de streefhuur. U betaalt dan alleen het eerste jaar een extra huurverhoging van 1%. Daarmee komt uw huur uit op 95% van de streefhuur. u betaalt dan in de opvolgende jaren alleen een inflatievolgende huurverhoging.

Mijn huur ligt boven de streefhuur en wordt verhoogd met inflatie. Waarom krijg ik geen huurbevriezing?

Als uw huur wordt verhoogd met inflatie, dan ligt uw huur tussen de 100% en 105% van de streefhuur. Binnen het huurbeleid hebben we afgesproken dat alle huren die op of rondom de streefhuur liggen (een inflatievolgende huurverhoging krijgen, in 2020 is dat 2,6%. De inflatievolgende huurverhoging geldt voor alle huurders die tussen de 95% en 105% van de streefhuur betalen.